A l’exception notable des baux de résidence principale, dont la matière est régie par des règles particulières, notamment en matière d’indexation, le loyer reste en principe inchangé pendant toute la durée du bail, sauf si les parties en conviennent autrement.

Dans le cas qui nous préoccupe, nous nous limiterons aux règles régissant la révision du loyer dans le cadre d’un bail commercial.
La convention de bail commercial peut prévoir une fluctuation reliant, par exemple, le loyer à l’indice des prix à la consommation, au prix de l’or, au chiffre d’affaires du locataire, …

Les parties peuvent convenir du caractère automatique de cet ajustement, le faire dépendre de la demande du bailleur ou, au contraire, l’exclure.
Les parties peuvent également s’entendre sur une révision plus substantielle du loyer : il s’agit, dans ce cas, d’un nouvel accord sur le prix de la location et non d’une simple fluctuation périodique.

En aucun cas, le bailleur ne pourra d’initiative réviser le montant du loyer.

En effet, si aucun accord n’est trouvé entre les parties, la loi prévoit la faculté, pour le bailleur et pour le locataire, de demander au juge de paix compétent, à l’expiration de chaque triennat, la révision du loyer, pour autant que des circonstances nouvelles peuvent être invoquées.

Ces circonstances nouvelles :
- doivent entraîner une baisse ou une augmentation d’au moins 15 % de la valeur locative,
- ne peuvent être imputables au preneur ou au bailleur
- et doivent avoir des conséquences durables.

Les parties ne peuvent dès lors profiter de cette disposition pour tenter de revoir un loyer qui aurait été mal fixé lors de la négociation initiale du bail. Par contre, la doctrine considère que des travaux effectués par le bailleur dans le bien loué peuvent être considérés comme une circonstance nouvelle, même si ces travaux sont, par nature, imputable au bailleur.

Le nouveau loyer fixé par le juge de paix ne rentrera en vigueur qu’au premier jour du triennat suivant.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter notre Legal Helpline : nos juristes vous répondront toujours avec plaisir au 02/643.13.93 !

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